Olen kirjoittanut parin vuoden ajan varsin paljon aiheista, jotka liittyvät asumiseen ja taloyhtiöihin. On käynyt selväksi, että periaate, jolla taloyhtiön hoitovastike muodostuu, on monelle taloyhtiöasukkaallekin epäselvä. Sitkeässä on ajatus ”taloyhtiöstä, joka maksaa” – vaikka taloyhtiön rahat tulevat osakkaiden pussista.

Yhtiövastike koostuu hoitovastikkeesta, joka kattaa tarpeen mukaan yhtiön vuosittaisia hoitokuluja, ja rahoitusvastikkeesta, jolla maksetaan taloyhtiölainoja. Viime vuonna kerrostaloyhtiöiden keskimääräinen hoitovastike oli 3,81 euroa neliöltä kuussa. Osakas ei maksa rahoitusvastiketta, jos taloyhtiölainaa ei ole tai jos osakas on maksanut osuutensa siitä kerralla pois.

Meidän yhtiössä nostettiin hoitovastiketta muutama vuosi sitten 1,5 eurolla per neliö. Maksamme hoitovastiketta nyt kuusi euroa neliöltä. Se on paljon. Aika usein kysytään, miksi ihmeessä vastikkeemme on niin korkea. Eikö voitaisi maksaa vähemmän, kun kerran muutkin?

Olisi kiva, jos voitaisiin, mutta todellisuus on vähän toinen.

Jos taloyhtiössä on 15 asuntoa (kuten meillä) ja kaikissa niissä alle 50 neliötä (kuten meillä) eikä liikehuoneistoja tai huoneisto-omistuksia (kuten meillä), hoitokulut per neliö ovat helposti korkeammat kuin isommassa yhtiössä. Joudumme ostamaan isännöinnin ja huollon kuten muutkin yhtiöt. Nämä palvelut tuskin maksaisivat kymmenkertaisesti, vaikka yhtiössä olisi kymmenkertainen määrä asuntoja tai asuinneliöitä.

Joudumme tekemään huoltokorjauksia taloon kuten muutkin – niidenkään määrä ei kasva asuinneliöiden suhteessa, joten me maksamme enemmän per neliö kuin isomman yhtiön asukkaat. Maksamme jätehuollosta saman kuin maksaisimme, vaikka asuntoja olisi vähän enemmän. Lämmityksessä sentään säästämme, mutta kiinteistösähkössä lopulta aika vähän.

Siis ei: emme voi maksaa yhtä vähän kuin naapurit, joiden taloyhtiössä on 100 asuntoa ja jotka lisäksi omistavat yhteisesti kaksi vuokrattavaa huoneistoa (siis taloyhtiö omistaa).

Onneksi pienessä taloyhtiössä on hyviäkin puolia. Osakkaat ja asukkaat ovat tuttuja keskenään. Talkoomeininkiä voi hyödyntää ja luovatkin ideat taloyhtiön vaurastuttamiseksi voivat mennä läpi. Meille on esimerkiksi rakennettu äänieristetty soittotila, jota vuokrataan muusikkojen treenitarpeisiin.

Haastattelin viime viikolla kahta asuntosijoittajaa, Olli Turusta ja Joonas Oravaa, jotka totesivat mieluiten sijoittavansa isoissa taloyhtiöissä sijaitseviin asuntoihin. Kuten arvelinkin, he perustelivat tätä skaalaedulla. Sijoittajat tietysti ovat kiinnostuneita hoitovastikkeen koosta potentiaalisessa kohteessa. Heidän mukaansa alhainen vastike kertoo yleensä hyvää: taloyhtiöllä on varallisuutta.

Sellaisiakin tilanteita kuitenkin on, että se ei kerro hyvää. Vastiketta ei ehkä ole nostettu vuosiin, ja lopputulos on se, että taloyhtiön tavallisten vuosikulujen kattamiseksi otetaan joka vuosi uutta hoitolainaa. Jos hoitovastike on alhainen, asunnonostajan kannattaakin varmistua siitä, elääkö taloyhtiö jatkuvasti velaksi. Se saattaa kertoa paljon yhtiön kulttuurista noin muutenkin.