Omistaminen ei ole ilmaista

Olen kirjoittanut parin vuoden ajan varsin paljon aiheista, jotka liittyvät asumiseen ja taloyhtiöihin. On käynyt selväksi, että periaate, jolla taloyhtiön hoitovastike muodostuu, on monelle taloyhtiöasukkaallekin epäselvä. Sitkeässä on ajatus ”taloyhtiöstä, joka maksaa” – vaikka taloyhtiön rahat tulevat osakkaiden pussista.

Yhtiövastike koostuu hoitovastikkeesta, joka kattaa tarpeen mukaan yhtiön vuosittaisia hoitokuluja, ja rahoitusvastikkeesta, jolla maksetaan taloyhtiölainoja. Viime vuonna kerrostaloyhtiöiden keskimääräinen hoitovastike oli 3,81 euroa neliöltä kuussa. Osakas ei maksa rahoitusvastiketta, jos taloyhtiölainaa ei ole tai jos osakas on maksanut osuutensa siitä kerralla pois.

Meidän yhtiössä nostettiin hoitovastiketta muutama vuosi sitten 1,5 eurolla per neliö. Maksamme hoitovastiketta nyt kuusi euroa neliöltä. Se on paljon. Aika usein kysytään, miksi ihmeessä vastikkeemme on niin korkea. Eikö voitaisi maksaa vähemmän, kun kerran muutkin?

Olisi kiva, jos voitaisiin, mutta todellisuus on vähän toinen.

Jos taloyhtiössä on 15 asuntoa (kuten meillä) ja kaikissa niissä alle 50 neliötä (kuten meillä) eikä liikehuoneistoja tai huoneisto-omistuksia (kuten meillä), hoitokulut per neliö ovat helposti korkeammat kuin isommassa yhtiössä. Joudumme ostamaan isännöinnin ja huollon kuten muutkin yhtiöt. Nämä palvelut tuskin maksaisivat kymmenkertaisesti, vaikka yhtiössä olisi kymmenkertainen määrä asuntoja tai asuinneliöitä.

Joudumme tekemään huoltokorjauksia taloon kuten muutkin – niidenkään määrä ei kasva asuinneliöiden suhteessa, joten me maksamme enemmän per neliö kuin isomman yhtiön asukkaat. Maksamme jätehuollosta saman kuin maksaisimme, vaikka asuntoja olisi vähän enemmän. Lämmityksessä sentään säästämme, mutta kiinteistösähkössä lopulta aika vähän.

Siis ei: emme voi maksaa yhtä vähän kuin naapurit, joiden taloyhtiössä on 100 asuntoa ja jotka lisäksi omistavat yhteisesti kaksi vuokrattavaa huoneistoa (siis taloyhtiö omistaa).

Onneksi pienessä taloyhtiössä on hyviäkin puolia. Osakkaat ja asukkaat ovat tuttuja keskenään. Talkoomeininkiä voi hyödyntää ja luovatkin ideat taloyhtiön vaurastuttamiseksi voivat mennä läpi. Meille on esimerkiksi rakennettu äänieristetty soittotila, jota vuokrataan muusikkojen treenitarpeisiin.

Haastattelin viime viikolla kahta asuntosijoittajaa, Olli Turusta ja Joonas Oravaa, jotka totesivat mieluiten sijoittavansa isoissa taloyhtiöissä sijaitseviin asuntoihin. Kuten arvelinkin, he perustelivat tätä skaalaedulla. Sijoittajat tietysti ovat kiinnostuneita hoitovastikkeen koosta potentiaalisessa kohteessa. Heidän mukaansa alhainen vastike kertoo yleensä hyvää: taloyhtiöllä on varallisuutta.

Sellaisiakin tilanteita kuitenkin on, että se ei kerro hyvää. Vastiketta ei ehkä ole nostettu vuosiin, ja lopputulos on se, että taloyhtiön tavallisten vuosikulujen kattamiseksi otetaan joka vuosi uutta hoitolainaa. Jos hoitovastike on alhainen, asunnonostajan kannattaakin varmistua siitä, elääkö taloyhtiö jatkuvasti velaksi. Se saattaa kertoa paljon yhtiön kulttuurista noin muutenkin.

Ajatus laatikon ulkopuolelta

Putkiremontissa vessan lavuaarin alle asennetaan laatikko. Suunnittelija on niin suunnitellut. Laatikossa vain on takalevy, ja kun asentajat laittavat sen paikalleen, hajulukko ja putket jäävät sen taakse.

Seuraus: lavuaarin viemäriä ei voi puhdistaa. Mutkaiset putket tukkeutuvat kuitenkin helposti. Niiden avaamista varten on kutsuttava monta kertaa vuodessa huoltomies.

Totuus – siis se, että kyllä putkia voisi itsekin puhdistaa, jos laatikon hyödytön takalevy ei olisi edessä – selviää putkiremontin takuukorjauksessa, kahden vuoden kuluttua asentamisesta. Takuukorjaaja poistaa sen. Ongelma ratkaistu.

Oodi niille tekijöille, jotka laatikkojen kanssa tekemisissä ollessaan uskaltavat ajatella myös ihan vähän niiden ulkopuolelta! (Eilen palkittu Roihuvuoren vanhustenkeskuksen johtaja on selvästi sellainen.)

Tekevä oppii

Terveisiä taloyhtiön hallituksesta. Se on se elin, johon kukaan ei oikein halua, johon joutuvia säälitään ja joka kuitenkin tekee päätöksiä, jotka vaikuttavat aika monen ihmisen rahatilanteeseen varsin keskeisesti. (Niin, minäkin jouduin sinne vahingossa ja pahaa aavistamatta.)

Myönnettävä on, että vuosi hallituksessa antaa aika hyvää perspektiiviä taloyhtiön toimintaan, talon kuntoon ja remontointiin sekä asumiskustannusten syntyyn. Tietenkin tämä on vasta alkua. Suosittelen silti vaikka vain vuotta hallituksessa jokaiselle taloyhtiön osakkaalle.

Jo tässä ajassa olen ymmärtänyt, että minun taloni kaltaisessa 15 asunnon yhtiössä osakkaiden aktiivisuus säästää ihan oikeasti rahaa. Paljon rahaa. Meidän talossa on onneksi monta sellaista tyyppiä, jotka mieluusti puuhaavat yhtiön puolesta.

Hahmottelin jokin aika sitten taloyhtiölle strategiaa, jota sillä ei vanhastaan ole. Koska arkiset kulumme ovat tällä hetkellä pilvissä, ehdotin perustettaviksi työryhmiä, jotka paneutuisivat niiden alentamiseen.

Epärealistista, sanoivat jotkut. Kerrostalossa halutaan asua juuri siksi, että ei tarvitse itse huolehtia mistään. Ehkä. Mutta ihmettelen silti: maksavatko ihmiset tosiaan mieluummin aivan ylikorkeaa hoitovastiketta ja isoja ja ehkä tarpeettomia remontteja kuin laittavat esimerkiksi tunnin kuussa aikaansa taloyhtiön asioihin?

Oma kokemukseni on, että narisemisesta ja sokeasta maksamisesta tulee vain paha ja voimaton mieli. Tekemällä ja vaikuttamalla asioihin sen sijaan oppii uutta – ja saa joskus jopa onnistumisen kokemuksia. Aikaa hallitustyöhön on toki mennyt, mutta ilman sitä en tietäisi mitään putkiliitoksista, salaojista, kaupungin viemäriverkosta, jäteveden ja huleveden erosta tai siitä, että sähköpääkeskusta ei ehkä kuitenkaan kannattaisi laittaa lämmönjakohuoneeseen. (Jollain kierolla tavalla tämä kaikki on mielenkiintoista.) Enkä olisi keksinyt yhtä hyvää asiakastakaan.

Viestini on siis tämä: ei se hallitus niin paha paikka ole. Ja lisäksi: pienellä aktiivisuudella voi säästää monta euroa kuussa, vaikkei edes istuisi hallituksessa. Kokeile vaikka. Aktiivisuutta ei ole kielletty keneltäkään.

Edit 3.4.: Monia kuulemma ahdistaa taloyhtiön hallitus valtavan vastuun tähden. Teen aiheesta juttua. Millaisissa tilanteissa sinä pelkäisit joutuvasi korvausvelvolliseksi?